对城镇和地方民主的破坏“不可接受”
建筑师们警告称，政府的一项提议将允许将整个商业街和城镇中心改造为住房，这将带来“灾难性的意外后果”。
他们说，这些“不成熟的想法”可能会对全国各地城镇的商业中心造成不可逆转的伤害，并使地方当局和居民无力干预他们所在地区的形成。
英国工业协会前主席本·德比希尔说，从哲学层面上讲，失去地方民主控制是不可接受的，并质疑部长们声称的该提案将为城市注入新的活力的说法。相反，他预测客流量将大幅下降，带来毁灭性的后果。
在一个本月公布的谘询结果政府提议建立一种新的许可发展(PD)权利，有效地批准英格兰绝大多数商业建筑改造为住宅。
这项提议中的权利最早可能在8月生效，不需要初步立法，甚至适用于保护区。
它将允许新创建的“E类”用途类别中的任何建筑在未经规划许可的情况下被改造成住宅。
E类建筑覆盖了绝大多数城镇中心的非住宅用途，包括办公室、商店、餐厅、地产代理、健身房、全科医生诊所和托儿所等等。只有少数因其独特特性或社区价值而被排除在E类之外的独特用途，如酒吧和剧院，将免受新权利的限制。
这项提议的权利比2015年引入的现有转换权利范围要广得多超过72,000套住房是由以前的办公室和轻工业单位建造的．这不仅将权利扩展到更多的建筑类型——例如餐厅和咖啡馆、诊所和托儿所——而且对许多现有权利施加的严格的规模限制也将被取消。
例如，到目前为止，尽管开发商在技术上拥有将商店和专业服务场所变成住宅的许可开发权，但这只适用于面积小于150平方米的物业。
然而现在，任何规模的房产都可以在没有规划许可的情况下进行改建，这意味着商业街上最大的商店可以迅速改建为住宅，而地方政府无权反对。
地方当局将不能基于他们想要保留特定地点的商业用途，或为了支持城镇中心周围的地方规划政策的理由而提出反对
为了进行转换，开发商将必须满足空间标准，确保提供“充足”的自然光线，并满足其他一些“事先批准”的标准，这是对根据PD规则建造的许多现有住宅质量差和面积小的批评的回应。
但是，这些事先批准的标准将不允许地方当局以他们想要在特定地点保留商业用途或为了支持在城镇中心周围执行地方规划政策的理由反对转换。
这项提议比以前的权利更进一步，因为它将适用于保护区——尽管增加了一个额外的事先批准标准，以考虑转换对保护区的影响。
只有一小部分地区——包括国家公园和杰出自然美景地区——将不受新权利的限制。不过，如果地方当局能够提出有说服力的理由，说明为什么有必要这样做，他们将有能力申请所谓的“第四条”指示，将特定地区豁免于这些措施。例如，伦敦的一些行政区成功地从2015年的“办公室转房产”权利中获得了类似的豁免。他们鲍里斯·约翰逊热情地部署当时他还是伦敦市长，以保护伦敦的商业中心地带。
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建筑师的观点
新提案影响深远，地标律师事务所(Landmark Chambers)首席规划律师扎克·西蒙斯(Zack Simons)表示，尽管今年夏天发布了《未来规划》(planning for The Future)白皮书，并引入了大量其他有争议的许可发展权(如拆除和重建商业地产的权利)，但这仍是迄今为止“今年最激进的规划改革”。
霍莉·刘易斯，联合创始合伙人我们做出该公司与当地政府在城市领域战略方面有丰富的合作经验，他告诉《建筑设计》:“当你走过一个居民区时，你有没有想过，‘哇!日本vs塞内加尔比分这地方真热闹!”毫无节制地将商业街的单元转换为住房威胁着我们城镇中心的活力，这是常识。
“将商业街开放给房地产投机作为应对当前挑战的一种错误尝试，只会加剧根深蒂固的不平等，这种不平等已在疫情中暴露无遗。”
研究员商业街专责小组专家罗兰·卡尔索斯是物质结构他表示，规划和设计良好的住宅可以为商业街带来生机，但允许的开发可能会对市中心造成永久性损害。
他说，从办公室到办公室的PD权利已经导致了“对我们以前认为理所当然的最基本福利标准的骇人听闻的削减”，但与这项新权利相比，它将“相形见绌”。
他说:“零售和相关用途在集群中蓬勃发展，支持本地服务和公共福利的生态系统，包括就业、休闲和社会凝聚力。”“这些集群已经受到了在线零售和新冠肺炎的威胁，通过零星转换对它们的侵蚀可能会威胁到它们的生存。”
很难将PDR的扩大与政府的既定目标相一致促进建筑环境之美,他补充说。
茱莉亚公园,莱维特伯恩斯坦该公司的住房研究主管被点名日本vs塞内加尔比分建筑设计年度建筑师领袖奖因为她的竞选工作暴露了PD住房的低劣质量，质疑政府的草率。
在一个今天公布的列她写道:“很难想象商业街和城镇中心的重新用途会逆转，因此这些决定不能掉以轻心。
“考虑到这么多不成熟的想法将产生的长期影响，在非住宅用途的优惠商业利率的激励下，地方当局当然应该有时间为有组织的市中心和商业街收缩计划——我们也应该有一个维护地方民主的规划过程。”
Jas Bhalla，校长雅巴拉建筑师他说:“昨天在伊斯特本的一次实地考察中，我偶然发现了一个废弃的博彩公司，它被随意地改造成了一个单面公寓，用的是不合适的网帘和uPVC前门。”忘记绿树成荫的街道和更好的建筑;这是本届政府住房政策的真实写照。
”MHCLG宣布他们将尝试将发展重心从托利郡转向城市中心，人们不禁担心PDR将成为新“住房”的主要交付机制。
“我们的规划体制无疑需要改革。然而，过度放松管制并非解决之道。我们需要的是在积极的规划制定、战略性城市设计和改善公共交通基础设施方面加大投资。”
克里斯蒂娜·蒙泰罗，主管DK-CM他说:“延长获准发展权对我们的住房危机或商业街没有帮助。相反，我们应该投资商业街，将其作为创新、社区和独立经济、文化和社会活动的场所。其中一部分是通过降低利率和让金融更容易获得，让人们更容易自己投资商业街。”
Ben Derbyshire，房屋专家主席基本设计他警告说，随之而来的将是混乱的混战。
“每个人都知道，包括罗伯特•詹里克(Robert Jenrick)在内，一条成功的高街必须经过精心策划:问问伦敦的任何一家大地产就知道了，”他说。“Marylebone高街之所以繁荣，是因为有人真的很在乎那里的人和购物体验。”
他警告说:“商业街的活动量将会急剧下降，必须认真管理，这是在我们考虑住宿质量之前。”
PD转换将不会带来106节的资金，地方议会也将失去商业税率，同时由于人们居住在不合格的住房中，面临潜在的更高的社会服务负荷。他还质疑，在没有空间放置垃圾箱的情况下，新住宅将如何提供服务，以及其他一些问题。
德比郡敦促该行业“继续批评，直到避免灾难性的意外后果”，并指出一些民主党权利的180度大转弯已经被活动家们赢得了，例如适用空间标准的要求，以及宜居房间必须有窗户的要求。
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