莱特温的报告可能会改变一切

几年前，我问我们的一个大量房屋建筑商客户，为什么他们花了这么长时间来建造他们的大型场地。这是由当时的一则新闻报道引发的，该报道称，按照目前的建设速度，埃布斯弗利特花园村将需要70多年才能建成(后来加快了速度)。我向他提出了一个广为流传的指责，即大型住宅建筑商为了保持高房价而限制供应。他的回答是，在一个大网站上，他们可能在出售第一套房子之前就赔钱数千万。考虑到他们的借贷成本，放慢销售速度根本不符合他们的利益。如果有人能告诉他们如何在每个销售办公室每周销售一到两套以上的产品，那么他们会很乐意听取他们的意见。

奥利弗·莱特文刚刚向财政大臣提交了一份报告。在2017年预算期间，他被要求探索批准的新房屋数量和交付的数量之间的差距，以及我们如何增加后者。这份报告在很大程度上支持了我的房屋建筑商客户的观点，尽管它读起来并不让行业感到特别舒服，但前三分之二的报告不会让他们过度担忧。然而，它以一个激进的转折结束，这与我们的思想非常一致2014年沃尔夫森经济学奖论文这可能会改变一切。

新房数量受两大因素影响——“交付率”和“吸收率”。前者是我们建造新房的速度，后者是房屋出售的速度。Letwin指出了一些交付问题，如缺乏运输基础设施和现场整治，但忽略了它们对交付的影响。唯一真正让他担心的交付问题是缺乏熟练劳动力，尽管他设法避开了英国退欧问题，而是主张“一个为期五年的在职培训快速计划”。

根据报告，真正的问题是吸收率，虽然他没有大声说出来，但信息是，如果你继续建造同样的老房子，你永远不会卖出更多的房子。在每个房地产市场上，只有那么多人想要购买一套大型住宅建筑商的三床半房。答案是在需求高的地区增加大型场地的住房多样性，报告的大部分内容都致力于实现这一目标的政策杠杆。

大型用地被定义为超过1500个单元的用地，并且没有将你的大型用地划分成小于阈值的块——规划当局将能够在他们的规划中指定这些大型用地。高需求的领域没有定义，作为一个在全国各地工作的人，我不确定为什么这些建议不应该被全面应用。

对于私人用地，建议将场地上的房屋组合作为预留事项，以便预留事项申请将需要显示他们将如何提供单位大小、租期和类型的组合，包括定制建造和自建。多样性的概念被扩大到包括更有特色的环境、景观和街景，并强调总体规划的重要性，这当然是非常受欢迎的。这些都可以由同一家开发商提供，因为莱特温已经放弃了他最初的想法，即场地应该被分割，但他确实鼓励房屋建筑商与较小的专业开发商合作。到目前为止，这份报告给你的感觉是，这些都不会造成任何伤害，但仍有大量的空间让规划顾问和律师在住房地点四处游荡，淡化它，论证可行性，并广泛地进行一些象征性的改变。

然而，在这一点上，报告变得非常激进，并提出了一系列建议，这些建议与我和我的同事尼古拉斯·福尔克一直在推动的内容非常一致。报告建议，地方当局应该能够在未来的规划中指定大型场地，同时制定强有力的总体规划、设计规范、基础设施和住房组合要求，这些要求可以将土地价值降低到无产权负担规划许可下土地价值的5%。从理论上讲，这将使英国住宅用地市场的价值重新调整到每英亩10万英镑左右，这将与荷兰和德国相当，并将允许在建筑质量上投入更多资金。然而，我们同意莱特文的分析，英国的规划理论与实践之间存在着巨大的差距，这是不可靠的。

所以他继续建议修改主要立法，允许地方当局获得他们在当地计划中指定的大型土地，在没有发展计划的情况下，这些土地的价值，我认为是指现有的使用价值。然后，他们可以成立某种形式的开发公司(建议采用各种模式)，作为该地区的“主开发商”。这个主开发商将负责总体规划和设计编码，战略基础设施，并将开发场地打包，以便后续处置(可能通过长期租约)给开发商。完全正确!这是我们一直在讲的。欧洲大部分国家都是这样做的，在我们迎难而上之前，我们将继续生产同样的老东西。