为什么要建造一条高街如此困难？

每个新定居点的总体规划都将包括一条大街。精美的插图将向母亲展示推椅，漫步于当地商店，工匠面包师，咖啡馆，甚至是一家酒吧。然而，这些街道几乎从未建造。

在过去的几个月中，我们一直在编辑大街的故事一个旨在讲述一百个大街的故事的项目。在接下来的几栏中，我将分享其中一些故事，我认为一个好地方是坎伯恩的新定居点。

Cambourne的总体规划在1990年代中期由特里·法雷尔（Terry Farrell）制定。它显示了三个村庄，下层，上层和大型cambourne将在乡村绿色围绕着，并在繁荣的乡村中心串起，并在高高的街道上串在一起。这不是结果的方式。

坎伯恩（Cambourne）在很大程度上拥有6,600套房屋和10,000人。然而，大街上衬有小心的草地，商店应该在这里。有一个商业街区，那里有几家商店，一家咖啡馆甚至一家酒吧，但是真正的购物是在从未有过的大街北部的巨大莫里森（Morrisons）进行的。

因此，这些商店被认为，直到结算在很大程度上完成之前，这些商店将不可行

因此，Cambourne的10,000人口仅支持25家商店。将此与我们的其他两个“故事”进行比较；人口相似的卢德洛（Ludlow）拥有253家商店（包括20家酒吧）或人口较小的托特尼斯（Totnes）和276家商店。尽管这是坎伯恩的平均家庭收入是Ludlow和Totnes的两倍。坎伯恩的家庭每年产生十亿磅的消费能力，但不足以建造一条高街。

有三个原因。

首先是相分。在早期，人口很少。因此，这些商店在大量完整之前，这些商店将不可行，到此为止，家庭可能会习惯在其他地方（可能是汽车）购物和社交。

第二个是新开发的商业模型。在卢德洛（Ludlow）和托特尼斯（Totnes），这些商店是多年来建造的，资本成本长期以来一直付清，财产成本较低。

相比之下，一条新的高街必须涵盖土地和建筑的成本，并且在10年内仍会产生回报。独立商店将无法为外壳单位的装修提供资金或提供投资者要求的盟约。因此，出租将被局限于通常的嫌疑人的一小部分。其中一家咖啡连锁店，一个大都会超市，可能是化学家或博彩公司。

有一个克服这些问题的地方

第三个问题是计算集水区种群的方式。虽然Cambourne，Totnes和Ludlow的人口相似，但由Experian计算的，它们的集水区种群差异很大。坎本只有4,000个，而卢德洛（Ludlow）则为20,000，托特尼斯（Totnes）为60,000。

虽然确实如此，但已建立的城镇为更广泛的地区提供服务，但集水区人口是一个稍微人为的数字 - 坎伯恩甚至不包括其自身的全部人口。然而，这很重要，因为流域人口是零售开发商和租户以其投资决定为基础的数字之一。

有一个克服这些问题的地方。康沃尔荷兰人开发的纽奎（Newquay）的纳斯莱登（Nansleden）的新定居点可能只完成了几百个房屋，但它已经有一条高街，带3个咖啡馆，一家花店，婚礼商店，面包店，面包店，农场商店，熟食店，瑜伽室，瑜伽室，葡萄酒商店，甚至是一家宠物店。这是怎么做到的？

诀窍是将商店视为公路和学校等非商业元素。在需求之前建立商店，将它们与商店的阵线和服务一起使用，以便他们准备使用，并让他们以短租赁的价格低于市场租金，以手工挑选独立企业。

问题不是设计师，而是财务模型

这并不像听起来那样绝望。商店单元建于公寓下方，分担建筑成本，企业确实支付租金，随着结算的增长，随着时间的推移会增加。更重要的是，繁荣的大街的存在确实使新房屋的价值构想。

这不是坎伯恩发生的事情。试图吸引开发商建造市中心，其中最成功的是一行孤独的商店，仅是可行的，因为它是由大型盒子单元交叉补贴的。当然，这些破坏了大街其他地区的前景。

与我在本专栏中讨论的许多问题一样，问题不是设计师，而是财务模型。在这种情况发生变化之前，那些精心渲染的大街插图将仍然是一个幻想，我们将继续建立依赖汽车的新定居点。